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高端改善门槛升高成都主城区竟然还有高性价比
更新时间:2019-07-10

  上月底,成都上半年的最后一场土拍,无疑给下半年的土地市场开了一个“热闹”的头。

  其中,青羊区苏坡街道地块,被四川金雁房地产开发有限公司以18512元/㎡的楼面价,打破了5月份禹洲地产以18400元/㎡拿下三圣乡地块的土地记录,再次刷新成都地价。据记者不完全统计,上半年仅3个月,就有4宗地块的成交单价超过了17000元/㎡。

  走高的地价会率先折射到房价上。早在今年三月份德商拿下茶店子地块时,就有业内人士表示,未来的成都即将进入单价4万元时代。对于成都的购房者而言,留给他们的空间已经不多了。

  据不完全统计,6月成都城区(一二圈层)共有36个新盘,共计10634套房源取得预售证。7月份,预计有33个楼盘,共计约10000套房源将入市。我们发现,其中建面130㎡-180㎡占主流,普遍为四房、五房的产品。可见,成都已经全面进入改善时代。

  2017年10月,成都市规划局公布实施了《成都市城市规划管理技术规定(2017)》(用地与建筑分册),其中对住宅用地、住宅兼容商业用地的容积率做了大幅度调整,规定“城市核心区最高容积率为2.5,一般地区为2.0。”土地容积率普遍下降到2.5以下,意味着人均资源占用率大幅度提高。

  同年11月中旬,成都市政府官方网站又公布了《成都市房地产业发展五年规划》(2017-2021年)政策文件。该政策不仅重申了容积率下调的规划,还强调人均居住面积将达到45平米。彼时,有业内人士在接受记者采访时坦言,未来5年,成都新建商品房将改善当道,豪宅为王,住宅小户型、刚需型产品将消失。由此,成都就从顶层设计上锚定了房地产市场未来的改善方向。

  从今天的供应端口来看,政策无疑得到了很好的践行。在土地市场,从2019年上半年土拍价格排名前十的土地排行榜中可以看到,这些地块皆位于主城区,而且地块偏小,容积率低。未来,在如此珍稀的地块之上,不论是基于对土地价值的兑现还是为了产品溢价,必然是打造高端改善产品。

  再看商品房市场的供应端,根据克而瑞提供的数据,2018年成都商品住宅供应的主力面积均为100--140㎡。今年,随着2017年出让地块的集中入市,产品的建面正在不断突破既有面积段的天花板,160-300平米的产品比比皆是。

  不过,在美好生活新时代,人们对于房子的需求早已不再是简单的遮风避雨,他们需要的是更美好的生活场景。换言之,一个亮眼的设计、一个新鲜的产品概念,并不足以让他们有购入的冲动,相对而言,他们更希望看到一篮子实实在在的价值点,例如地段、交通、公园、品质……这样不论未来市场如何,自己的购房投入,至少能保障居住的舒适性。

  近两年,选择大平层的置业者开始多于别墅,最主要的原因是,位于主城区的别墅十分稀缺。2016年“禁墅令”的发布从根源上切断了主城区别墅的供应,土地管理的趋紧使得别墅供求关系异常紧张。根据去年成都中成房业《2018年成都房地产市场年报》显示,2018年成都别墅供应仅1万㎡,而市场需求来看,成交却高达6万㎡。

  毕竟“有天有地有花园”的生活,依旧是中国家庭骨子里的向往。相较于大平层空间的“扁平化”,别墅独立的花园、分楼层的格局,不仅能将“家”的定义完整化,而且各家庭成员还拥有独立生活空间。

  根据房协网公布的数据显示,主城区内建面约190㎡的大平层,其价格却约为23500元/㎡,总价约440万。

  想要在主城区内买一套面积150平米以上的大平层,“门槛”都在300万-400万,如果想在主城区买一套别墅,价格一定是高于这个level。

  看似成型的改善置业现状,也许已然成型,但就像反对“量子纠缠”影响宇宙运行的爱因斯坦,却在100年后依旧被科学家们发现存在“漏洞”一样。

  现在,成都就有这样一个联排别墅项目,它不仅位于别墅稀缺的主城区,而且价格对于改善置业也很“友好”。

  它就是保利·湖心岛美湖苑。据了解,该项目即将取得预售,总价约360万左右。在7月成都市场预计推出的33个楼盘中,保利·湖心岛美湖苑应该是性价比很高的别墅产品。

  对于成都人来说,建设路是“繁华”的代名词。在多数人眼里,这里是成都的第二商圈,坐拥SM广场、万象城、伊藤洋华堂几大商业中心,美食无数,交通便利,人潮涌动,无疑是非常成熟的区域,但由于供地饱和,现正处于供小于求的状态。

  就在前段时间,蜀龙路五期的开通,打破了建设路至三环路、新都至中心城区的交通瓶颈。

  过去从成都到新都,大家熟悉北星干线和川陕立交两条线路,然而高峰期十分拥堵。蜀龙路四期使得新都直达成都三环,但是三环成华段到二环之间并没有连通,蜀龙路五期的贯通不仅使建设北路与三环路连接,还使得建设路人口外溢问题得到解决。

  就如同玉林、神仙树沿剑南大道往外延伸出了大源板块、华府板块;内光华沿光华大道往外延伸出了外光华板块、光华新城板块的逻辑,随着蜀龙路五期的通车,成都建设路板块往北延伸至保利198、保利狮子湖,从而被定义为“外建设路”板块,而居住于此的人们只需15分钟就可以抵达建设路商圈。

  保利·湖心岛美湖苑给人的惊喜不止于地段。它更大的“爆点”是,坐拥千亩湖光,悦享千亩生态资源,这对成都主城区湖居别墅来说实为十分罕见。

  有人曾说:“成都城北若有十分绿,那么九分都落在外建设路板块。”保利·湖心岛美湖苑毗邻千亩湖畔。如果说湿地是世界上珍贵的自然资源,恰好它就是生长在湿地中的湖居美墅。

  其拥“六湖八湿地”的生态景观,被湿地花卉公园、3000亩香城湿地公园环绕,在1200亩浩瀚湖区,植水相依的美景与保利·湖心岛相映成辉,是一座建在城市森林之中的“公园城市”蓝本。

  保利·湖心岛首次面世,便吸引了成都大批购房者的到来。此后,每一期组团住宅的推出都引起了改善置业者的高度关注。这次,保利·湖心岛美湖苑五期组团的面世,是湖心岛的封笔之作,它承项目的低密属性,以主城区高品质湖居别墅的姿态,为成都献上一块改善臻品。

  区别于大平层,美湖苑拥有独立的花园设计;多趣味地下功能空间,不同于传统地下空间的储物功能,这里既可以作为影音厅,同时可作为健身房。

  相较大平层的整体空间,项目拥有更多的家庭生活“私密性”。老人房专门设计在一楼,避免上下楼梯的不便。二楼配套房的双阳台,三楼的奢阔套房搭配步入式衣帽间,给足生活的尺度与空间。

  据了解,保利·湖心岛美湖苑此次推出建筑面积约184㎡-189㎡瞰景美墅,即将取得预售。它的呈现是成都改善置业市场的新选择,或许也是主城区城市墅最后的选择。四海图库总站